随着“金九银十”到来股指期货开户，江门房地产市场意外涌现两匹“黑马”——位于蓬江区滨江新区的海悦天玺项目和绿城潮闻东方项目。
9月4日至10日“金九”首周，海悦天玺表现抢眼，以网签面积11804.35平方米、网签均价18230元/平方米、网签52套的成绩，位列全市第一。另一匹“黑马”绿城潮闻东方紧邻海悦天玺，开盘不到两天，1栋产品基本售罄，毛坯均价达15500元/平方米……
连日来，两匹“黑马”备受业界关注，它们定位均为高端豪宅，以品质项目领跑市场，成功吸引大批改善性需求客户。放眼江门楼市，不只这两匹“黑马”，随着经济社会快速发展和人们生活水平不断提高，在各项政策利好加持下，越来越多的购房者开始寻求更好的居住环境和更高品质的住房，江门房地产市场改善性住房需求进一步激发。
●撰文：任龙吴惠芳
趋势
从“有房住”到“住好房”
在商业领域，许多商家都会看重“金九银十”。从时间上来看，9月和10月进入秋收时令，是农业收获的季节，按照人们的收支消费心理，不少家庭的消费明显增加，从而有了“金九银十”的消费概念。
近期，随着“认房不认贷”、下调存量房贷利率等楼市利好政策频出，江门房地产市场信心进一步提振，正式步入“金九银十”消费旺季。
9月24日10时许，走进海悦天玺销售中心，大厅里人头攒动，来看房的市民络绎不绝，销售人员迎来送往、忙个不停。5分钟前，家住江海区的王小姐刚刚在这里选中了一套新房。
“相比目前居住的房子，海悦天玺的户型设计更好，望江的大阳台十分符合我的心意，私人会所、双泳池等配套满足了我对生活的各种需求。”王小姐说，她在海悦天玺订购了户型面积为187平方米的产品，觉得该项目“无论是品质还是环境配套都很符合个人追求”。
到海悦天玺看房的市民大多与王小姐一样。“许多人都是第二套甚至第三套房。”海悦集团销售总监麦翠兰说，这说明消费者的“住房观”正在从“有房住”向“住好房”转变，对高品质住宅需求日益增长，“预计接下来改善型置业成交量会继续增长”。
无独有偶，在海悦天玺3公里范围内的绿城潮闻东方同样备受欢迎。“最近我们接待了不少改善性需求客户，很多潜在客户也表达了换新房的意愿。”潮闻东方有关负责人方先生透露，项目开盘不到两天时间，1栋产品基本售罄，毛坯均价15500元/平方米，近期将加推4号楼。
高端房地产项目备受关注，也让房产中介看到了新机遇，陈明鑫就是其中之一。作为一名从事房产中介服务多年的“老兵”，最近找他看房的“回头客”增加了不少。“前几天刚帮一位老客户成交一套新房，客户2019年找我买的首套房，上个月找到我说想再买一套新房。”陈明鑫透露，经过一个多月考察，最终客户在滨江新区选中了一套180平方米的高层豪宅。
“购房者基本的‘居住需求’正转向‘舒适需求’，这是一种经济状况上升之后对生活品质的提升，也是目前市场上大部分优质项目备受追捧的重要原因。”江门市房地产中介服务协会会长杨东卉说，改善型住宅拥有优越的景观资源、丰富的全龄社区互动配套设施，能够将休闲、健身、娱乐、亲子活动等功能都纳入社区体系，这充分满足了现阶段房地产市场主力消费对象对居住环境的要求。
析因
政策利好激发市场活力
两匹“黑马”的出现，印证了一个新趋势：随着经济社会快速发展和人们生活水平的提高，越来越多的购房者开始寻求更好的居住环境和更高品质的住房。
今年7月以来，“支持刚性和改善性住房需求”被中央及地方多次提及。其中，央行表态，要更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。江门也明确表示，加大支持力度、更好满足刚性和改善性住房需求。
9月1日，经江门市人民政府同意，江门市房地产工作领导小组办公室印发关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，宣布即日起，江门市正式实施“认房不认贷”。即，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
新政策加速落地，两匹“黑马”意外涌现，迅速引发人们对江门房地产市场的新一轮关注。“‘认房不认贷’政策的实施，直接刺激了房地产市场消费。”业内人士分析，对于购房者而言，政策下调了购买二套房的首付比例，降低了购房的门槛，特别是对于已有一套房的购房者，减轻了经济负担，利于刺激置换需求，使得购房者更愿意出售旧住房，从而提高市场的流动性。“目前，江门房地产市场已经给出了反馈，比如成交量增加、来访客户增加、二手房市场成交热度提升等。”
除了大力推行“认房不认贷”，近两年来，江门坚持因地制宜用足用好政策工具，大力“支持刚性和改善性住房需求”，护航房地产市场平稳健康发展。
2022年，江门因城施策推出“促进高质量发展14条”“限购改限售”、降低房贷首付比例和利率、加大住房公积金支持、发放购房消费券、优化普通住房标准、推行“交房即发证”和二手房“带押过户”模式等一系列政策，市场表现强韧，主要指标均居全省中上游。
房地产市场平稳健康发展，是提升消费者信心的基础。今年初，江门政策接力，出台《江门市开好局起好步若干政策措施》，推出5个方面共20条措施，真金白银助力高质量发展，其中明确提出促进房地产业平稳发展。
围绕“促进房地产业平稳发展”目标，4月6日，江门再次发布《江门市关于进一步促进房地产业高质量发展的若干措施的通知》，从稳定土地出让市场、促进项目提速增效、助力企业纾困减负、支持合理住房需求和优化配套保障措施等5个方面，提出“16条”措施，提振市场信心，稳定市场预期。
在多重政策利好加持下，消费者的购房压力和成本持续减轻，刚性和改善性住房需求进一步得到满足，有效激发了房地产市场活力。据统计，8月江门商品房网签面积达50万平方米，环比增长16.8%，增速全省第四，珠三角第三；1—8月，全市商品房网签面积超480万平方米。
未来
推进高品质住宅开发建设
改善性住房需求的崛起，有效推动了房地产市场的需求增长，也对开发商提出了更高的要求。
作为著名侨都和粤港澳大湾区重要节点城市，江门各种重大利好加速集聚，房地产市场正迎来全新机遇。江门市房地产行业协会会长叶泽权认为，人们对居住环境的要求逐渐提高，未来，要更好地满足购房者“住好房”的需求，必须推动高品质住宅建设，全面提升新建住宅品质，推动房地产业迈出高质量发展新步伐。
对此，省城乡规划设计研究院有限责任公司党委委员、总规划师，中国城市规划学会城市规划新技术应用学术委员会委员罗勇表达了同样的观点。他说，大湾区格局下，江门成为珠三角辐射粤西和大西南的枢纽型节点，对接粤港澳与东南亚合作的重要窗口，广州都市圈、深圳都市圈辐射带动江门发展的能力持续增强，“轨道+枢纽”加快创新要素向江门集聚，江门将承接更多核心城市要素外溢，与核心城市的合作将愈加便利，房地产业将迎来新一轮发展。
“湾区所‘需’，江门所‘有’。”罗勇建议江门，进一步推进区域性基础设施互联互通，融入轨道上的大湾区，提升中心城区发展能级，塑造大城格局，优化完善城市新区，对标港澳建设和服务标准，推进高品质住宅开发建设，打造优质生活社区，焕发山水田园潜在价值，提升城市宜居品质，活化利用历史人文资源，塑造侨乡独特魅力。
塑造大城格局，打造优质生活社区，提升城市宜居品质，离不开房地产业的支撑。
“江门房地产进入下半场，合理需求主导回归，安全区域开始收缩，但增量底线能撑得住，政府基本职能到位。”省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉说，江门购房人群基本上以本地刚需和改善型需求为主导。当前，江门加快融入轨道上的大湾区，与东莞、广州、深圳在产业方面的协作持续加深，未来将吸引大批产业工人和技术人才来到江门工作定居，置业的需求和潜力非常大。
李宇嘉认为，随着一系列金融调控政策出台实施，不仅降低了购房的成本，也降低购房的门槛，“新江门人”和“老江门人”的刚需和改善性住房需求必将进一步释放。“新形势下，商品房依旧是支柱产业，要推动产业、人口、城镇化、住房协同发展，建议政府部门和房企多研究需求端，注重开发模式的创新，打造高品质公共服务和居住社区，更好地满足购房者的公共服务需求和住房需求。”
■聚焦
8月商品房网签面积环比增长16.9%
增速居珠三角第三
近日，江门市住建局公布8月楼市主要数据。数据显示，8月全市一手住宅成交2262套，环比增长2.1%；成交均价8082元/平方米，环比增长3%；商品房网签面积近50万平方米，环比增长16.9%，增速居全省第四、珠三角第三。1—8月，江门全市商品房网签面积489万平方米，同比增长12.3%。
房地产业是商品经济的重要组成部分。今年以来，江门坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，出台了包括优化地块规划管理、容缺办理报建手续、下调人防易地建设收费标准、优化车位销售管理等16条措施，为房地产业平稳健康发展保驾护航。同时，各县（市、区）通过举办房博会、组织房地产项目到厂企巡展宣传、发放购房补贴等多种方式进行促销，持续激发房地产市场活力。
随着一系列政策取得初步成效，江门市房地产市场展现出较强韧性，呈现企稳回升的良好势头。
1—8月商品房网签面积489万平方米
据统计，1—8月，江门全市商品房网签面积489万平方米，同比增长12.3%。其中，8月江门商品房网签面积近50万平方米，环比增长16.9%。
江门市建设工程造价和房地产监测中心数据显示，8月全市一手住宅成交价格环比、同比均上涨。一手住宅成交2262套，环比增长2.1%；成交均价8082元/平方米，环比增长3%，实现量价齐升。其中，蓬江区一手住宅成交560套，环比增长57.7%，成交均价9232元/平方米。新会区成交均价环比上涨12.3%，涨幅明显。鹤山市、恩平市成交均价环比、同比均上涨。
在一手住宅库存方面，截至8月底，全市待售新建商品住房57363套，环比增长0.4%，但连续13个月同比减少。
“从上述几项主要指标可以看出，江门房地产市场整体量增价稳、库存合理，正处于良性发展阶段。”业内人士分析，江门历史人文荟萃、生态优越，房地产市场需求旺盛，政府服务优良，同时土地价格优势明显、选择多元，房地产业的未来十分值得期待。
二手房成交量连续8个月同比增长
8月份，江门二手房市场同样备受关注。据统计，8月全市二手房成交面积约25.39万平方米，环比增长6.6%，同比增长36.1%，连续8个月同比增长。各县（市、区）环比、同比均增长，其中恩平市和鹤山市同比增长明显，分别为119.5%和59%。
从成交套数来看，全市二手房成交2349套，环比增长5.7%，同比增长31.1%。
对此，江门市建设工程造价和房地产监测中心称，1—8月全市二手房成交面积约195万平方米，同比增长52.6%，增幅比1—7月收窄2.8个百分点。各县（市、区）同比增长，其中台山市、江海区和鹤山市同比增长超五成。
裕隆基地产数据显示，纵观1—8月数据，江门市区（蓬江、江海、新会）二手房网签量从1月的728套增长至8月的1513套。8月二手房网签均价为6027元/平方米，与上月基本持平。从挂牌数据来看，8月二手房新增挂牌4083套，环比上升6.9%；住宅挂牌均价8776元/平方米，价格保持平稳。
裕隆基地产分析，近期，存量房贷利率下调、“认房不认贷”等利好政策的落地，会增加置换客户、改善客户和部分极刚需客户上车的概率。预计江门的二手房挂牌量会保持稳定增长。
从1—8月数据可以看出，随着一系列政策举措相继落地见效，江门市房地产市场企稳回暖的态势已经确立。江门市住建局相关负责人表示，将继续及时优化房地产政策股指期货开户，做好房地产企业的政务服务工作，确保各项政策真正落到实处，共同推动房地产业高质量发展。
